התובעים הינם בני זוג אשר רכשו על פי הסכם מכר מיום 3.8.15 דירה ברחוב גבעת דאונס 4 חיפה, במקרקעין הידועים כגוש 10784 חלקה 76 תת חלקה 2 (להלן: "הדירה" או "הנכס"). הנתבעים 1 ו-2 הם בני זוג אשר מכרו לתובעים את הנכס על פי הסכם המכר הנ"ל (להלן: "המוכרים"). הנתבעים 3 ו-4 הינם מתווכים במקרקעין, בעלי סוכנות לתיווך בשם "בייהאוס", אשר שימשו כמתווכים לצורך העסקה. הנתבע 3 הינו אחיו של הנתבע 1.
על סמך המצגים הנ"ל התובעים התקדמו במגעים לרכישת הדירה. התובעים הגיעו לדירה להתרשמות ראשונית, אולם לאור פערים במחיר לא היתה התקדמות. לאחר מספר חודשים הפערים במחיר קטנו והמגעים חודשו. התובעים הגיעו לביקור נוסף בנכס ביולי 2015 כאשר המוכרים נמצאים בו. הנתבעת 2 מסרה לתובעת תכניות לבניה בגג לרבות בניית כיור, מנגל וכיוצא בזה וכן האפשרות להתקין פרגולה וכן מבנה יציאה עם גג הידראולי, ישירות מהדירה לגג. התובעים ביקשו מהנתבעים לקבל העתק מהבקשה לבניית המדרגות לגג (גרמושקה), העתקים של התנגדויות שכנים, אם קיימות, החלטות של העיריה וכל מסמך נוסף רלוונטי לענין היתר הבניה. המוכרים, בנוסף למתווכים, הבהירו כי ישנה תכנית בניה מאושרת ומשולמת, ואין התנגדות שכנים ואף יותר מזה, השכנים נתנו הסכמה מפורשת לבניה ולשימוש של הגג כמרפסת. בתגובה לכך המתווכים העבירו לב"כ התובעים (שייצג אותם בעסקה) גרמושקה של תכנית הבניה וכן אישורים על תשלום של היטלים שונים שנעשו לצורך קבלת היתר הבניה. בסוף יולי 2015 התובעים ביקרו שוב בדירה, יחד עם הנתבע 3, עלו על הגג, קיבלו ממנו הסברים על תכנית הבניה ומענה לשאלותיהם. בשלב זה התובעים השתכנעו שאכן יוכלו לעשות שימוש בגג הבנין כמרפסת וכי הנכס מתאים לדרישותיהם. כמו כן הם הגיעו להבנה עם המוכרים בדבר מחיר הנכס בסך 2,140,000 ₪.
ביום 3.8.15 נחתם הסכם המכר (להלן: "הסכם המכר" או "הסכם"). באותו מעמד הם שילמו למתווכים עמלת תיווך בסך 40,000 ₪.
לאחר שהתייעצו עם מספר עו"ד בדבר אפשרות לבטל את הסכם המכר הגיעו להחלטה מושכלת שעדיף להם להשלים את העסקה, לשלם את יתרת המחיר ולקבל את הדירה. זאת לאור הצרכים המשפחתיים שלהם כהורים לילדים קטנים ולאור הייעוץ שקיבלו שהליך של ביטול המכר עשוי לערוך מספר שנים, שבמהלכם לא יוכלו לרכוש נכס חלופי , מאחר וכבר העבירו תשלום משמעותי למוכרים. תחת זה החליטו להגיש תביעה זו לפיצוי על נזקיהם.
המוכרים הפרו את הסכם המכר בכך שהציגו מצגי שווא ו/או הסתירו מהם מידע רלוונטי וחשוב, ומכרו להם נכס שאין אפשרות לעשות שימוש בגג כמרפסת. משכך יש לפסוק לזכותם את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בסך 214,000 ₪. לחילופין ביקשו לחייב את המוכרים בנזקיהם הנוכחים על פי ראיות שיביאו במהלך המשפט. המתווכים הפרו את חובת הנאמנות כלפיהם בכך שהטעו אותם והציגו להם מצגי שווא, ולא נתנו להם שירותי תיווך ישרים והגונים בניגוד לדין. משכך עליהם להשיב להם את עמלת התיווך בסך 40,000 ₪. כמו כן יש לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם להם 20,000 ₪ בגין הוצאות שנגרמו להם וכן פיצוי בגין נזק שאיננו ממוני בסך 50,000 ₪.
המוכרים לא הפרו את הסכם המכר, ועוד קודם להם התנהגו כלפיהם בתום לב, ביושר ובשקיפות מלאה, ללא כל מצג שווא, הטעיה או תרמית. הם נהגו בתובעים לפנים משורת הדין בכך שאיפשרו להם לעשות שימוש ככל שניתן בתכניות שהגישו ליציאה אל הגג כמרפסת פתוחה אל הנוף, בהסכמת השכנים, כאשר פתח היציאה יהיה שטוח ללא כל מבנה על הגג שהוא רכוש משותף. זאת בכפוף להשלמת ההליך של קבלת אישורים ותשלום אגרות ככל שיידרש. בכך התובעים נהנו מהטבה פונקציונלית הנלווית לרכישת הדירה, של שימוש בחלק מהרכוש המשותף לטובתם, מבלי שמוקנה להם זכות קניינית לעשות זאת. המוכרים מעולם לא התחייבו להשלים את הליכי הבקשה לאישור התכנית שהגישו לעליה אל הגג, ו/או לספק להם היתר סופי ומאושר בענין , או לשלם כל תשלום מעבר לזה שנעשה קודם לעסקה. משכך נושא השימוש בגג כמרפסת לא תומחר במחיר העסקה ואף לא נכלל בחוזה המכר, לא במילה, לא באזכור ולא ברמז. למוכרים עצמם לא היו זכויות קנייניות בגג מעבר לזכויותיהם ברכוש המשותף, ולא התחייבו למכור כויות כלשהם בגג.
התובעים, בחוסר תום לב , גומלים למוכרים רעה תחת טובה וטופלים עליהם האשמות שווא. הם מנסים להפוך את היתרון הפונקציונלי שהיה קיים לפנים משורת הדין ברכישת הדירה להתחייבות כחלק מהממכר, מבלי שיש לכך בסיס. תחילה טענו שעל המוכרים לשלם להם 6,000 ₪ בעבור השלמת ההליך התכנוני, ומשלא נענו צמחה דרישתם לתביעה הנוכחית.
האפשרות להשלים את ההליך התכנוני ליציאה לגג מתוך הדירה בפתח יציאה שטוח, ולהשתמש בו כמרפסת פתוחה ללא מבנה הי יתה בעת חתימת הסכם המכר ועודנה קיימת היום. יתרה מזו, צו המניעה שניתן קובע את הסכמת השכנים לכך, כך שאפשרות זו הינה וודאית. הם לא הפרו את הסכם המכר, לא נגרם לתובעים כל נזק והם אינם זכאים לאף אחד מהסעדים כפי שנטען על ידם.
השירות שניתן לתובעים על ידי המתווכים היה שירות מיטבי ואף סבלני במיוחד. הקשר המשפחתי שבין הנתבע 1 לנתבע 3 גולה להם מתחילת הדרך. המתווכים מעולם לא לחצו או האיצו בתובעים לרכוש את הדירה והם הציעו להם מגוון רחב של נכסים על פני חודשים ארוכים. התובעים הם אלה שבסופו של דבר בחרו בנכס כנכס המתאים להם, לאחר שהיו מיוצגים על ידי עו"ד במסגרת העסקה , ואף לאחר שהתייעצו עם אנשי מקצוע. מתוך רצון טוב ולפנים משורת הדין, המוכרים שיתפו את התובעים בפרטי התכנית שלהם והיו נכונים שלא לבטל את ההליך התכנוני שהיה פתוח בעיריה במסגרתו ביקשו אישור לשימוש בגג , ואף שילמו חלק ניכר מן האגרות וההוצאות, זאת על מנת לחסוך לתובעים זמן והוצאות.
במהלך כל הדרך הובהר לתובעים, והדבר היה ידוע להם היטב עוד לפני ההתקשרות בחוזה, כי הגג מהווה רכוש משותף וכי לא ניתן לבנות עליו כל מבנה וכי השכנים התנגדו אפילו למבנה "בוטקה" ליציאה , והבקשה לאישור תכנית המוכרים לא הגיע לידי קבלת היתר סופי ומאושר. התובעים הם אנשים משכילים שהיו מיוצגים על ידי עו"ד ונעזרו באיש מקצוע , והיה באחריותם כרוכשי נכס מקרקעין לבדוק את כל המסמכים ברשויות הרלוונטיות בענין אפשרות הבניה על הגג.
המוכרים לא התחייבו להקנות לתובעים זכות כלשהי בגג שמהווה רכוש משותף (מעבר לזכויותיהם כבעלי דירה בבניין דבר המעוגן בחוזה המכר), ו/או לבצע או לקדם עבורם את התכנית שהגישו, ו/או הליך תכנוני כלשהו , ו/או לספק להם היתר מאושר לבניה בגג ו/או לשלם עבורם כל סכום לצורך כך.
התובעים בחרו שלא לבטל את הסכם המכר אלא להשלימה. יש בכך להוכיח שהמכר התאים לתובעים כקונים, וכי המוכרים עמדו בכל ההתחייבויות שנטלו על עצמם.
לתובעים לא מגיע סעד כלשהו ודין התביעה להדחות.
לצורך דיון בשאלה זו יש לבדוק תחילה את חובת הגילוי החלה על הנתבעים והאם זו הופרה, ובהתאם לכך – מה משמעותה של ההפרה האמורה הן בפן החוזי והן בפן הנזיקי.
שאלת הסעדים להם זכאים התובעים, אם בכלל.
חובת הגילוי לפי עילת ההטעיה
באופן טיפוסי, בעסקת מכר, יהיה המוכר בעל הגישה הטובה והנוחה יותר למידע הנוגע לממכר ולעסקה, ובהתאם תחול עליו לרוב חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים שעשויים להתקיים בנכס (השוו: פרידמן וכהן, בעמ' 817; פרשת סויסה, פסקה 10). כך בעיקר, מקום שבו המוכר הוא גוף חזק יותר, ובעל משאבים רבים יותר.
שיקול נוסף שעשוי להשפיע על הטלת חובת הגילוי, קשור לסוג המידע. ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה, כך גוברת – ככלל – הנטייה להטיל חובת גילוי (השוו: פרשת סאסי, פסקה 12; פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822; דוגמא לכך ניתן למצוא, בין היתר בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359, 361 (1993), וכן בע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נה(3) 542, 546-545 (2001
חובת הגילוי הנגזרת מסעיף 12 קמה מקום שבו על פי הנסיבות היה מקום לצפות שאדם המנהל משא ומתן יגלה נתונים משמעותיים לצד השני (ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, פסקה 21 ([פורסם בנבו], 25.3.2008); להרחבה ראו: גבריאלה שלו "סעיף 12 ל חוק החוזים: תום לב במשא ומתן" משפטים ז 118, 140-138 (1976)). גילוי אינפורמציה רלוונטית לצד שכנגד נתפס, ככלל, כביטוי לדרישה להוגנות ביחסים בין צדדים עסקיים במשא ומתן. כך בפרט במקרה שבו אחד הצדדים מחזיק ממילא במידע המבוקש, או בעל נגישות גבוהה יותר לנתונים בקשר לנכס.
הקשר בין התובעים למתווכים נוצר בתחילת אפריל 2015. המתווכים ידעו היטב שהתובעים מעוניינים בדירה עם מרפסת או גינה. התובעת שאלה את נתבע 4 בעניין זה והוא ענה בווצאפ ביום 7.4.1 5 כלהלן:
וכן תכתובת ווצאפ מיום 25.4.15 כלהלן:
הנתבע 4 מסר לתובעת מידע שאיננו נכון ומטעה ביחס לשאלה ספציפית שנשאל, בענין שהיה חשוב לה. על פי דבריו, יש למוכרים היתר בניה משולם לבנות על הגג בשטח של 60 מ"ר. מדובר בהטעיה מוחלטת . הנתבע 4 נשאל על כך בעדותו בבית המשפט אולם לא יכל להצביע על כל מקור למידע זה, או כל בסיס למסירתו. לטענתו הוא הסיק שזה המצב. אינני מקבל הסבר זה של הנתבע 4. מדובר באינפורמציה לא נכונה שמסר לתובעים על מנת שיחשבו שהדירה מתאימה לדרישותיהם, בכדי לקדם את העסקה.
הקשר בין הצדדים חודש ביולי 2015. התובעים הגיעו לביקור בדירה בנוכחות המוכרים. בביקור זה היתה שיחה בין התובעת לנתבעת בדבר אפשרות השימוש בגג כמרפסת. הנתבעת סיפרה לתובעת על הרצון שלה לצאת לגג, להקים פרגולה ולהתקין אביזרים שיאפשרו שימוש משפחתי. אומנם הנתבעת אמרה שעוד אין לה תכנית ספציפית , אולם היו לה כוונות ברורות ורעיונות לשימוש בגג. הנתבעת נטעה בתובעים את התחושה שיש אפשרות לעשות שימוש בגג כמרפסת פתוחה, תוך כדי הצ בת מתקנים המאפשרים שימוש משפחתי. המוכרים הסתירו מהתובעים את קיומו של צו המניעה, שמונע כל אפשרות לשימוש בגג , למעט יציאה עם פתח שטוח במפלס הגג. צו המניעה אף הדגיש שאין אפשרות לעשות כל בניה בגג, דבר שהיה רלוונטי לשיקוליהם של התובעים כרוכשים. המוכרים ידעו זאת, שכן התובעים הדגישו בפניהם את רצונם לעשות שימוש בגג כמרפסת , ולמרות זאת הסתירו מפניהם את צו המניעה.
ביום 30.7.15 התובעים פנו במייל למתווכים וביקשו לקבל העתק של אישור בניה והסכמת שכנים, בקשר לבניה על הגג , וכן מסמכים שונים כגון גרמושקה והחלטות עיריה. בתשובה לכך הנתבע 3 שלח להם גרמושקה של בקשה להיתר בניה שנדחתה וכבר לא היתה רלוונטית. התברר שכבר במרץ 2015 המוכרים הגישו תכנית חדשה לוועדה המקומית, שגם היא בסופו של דבר נדחתה , אבל היא כלל לא הועברה לתובעים. יש בכך הטעיה מצד הנתבע 3, שכן העביר לתובעים מסמכים שנחזים להיות בתוקף ורלוונטיים , מהם עולה לכאורה שיש תכנית בניה על הגג. גם התכנית המתוקנת ממרץ 2015 לא אושרה במעמד חתימת החוזה, דבר שהוסתר מהתובעים.
כן ראה את סעיף 2ו' להסכם:
"למען הסר ספק, מצהיר המוכר כי לא ידוע לו על... כל החלטה חריגה שנתקבלה בהחלטת הדיירים של הבנין נשוא הממכר, אשר עלולה לחול על הקונה...".
יש בהצהרות אלה של המוכרים בהסכם המכר הטעיה של התובעים כקונים. עוד בזמן חתימת החוזה המשיכו להתנהל הליכים משפטיים בפני המפקחת על רישום המקרקעין בענין היתר בניה לצורך שימוש בגג. המוכרים הסתירו שתכניות שהגישו לבניה על הגג ולקבלת היתר נדחו על ידי הוועדה המקומית, וכי דיירים אחרים בבנין נקטו בהליך משפטי נגדם שהתנהל בפני המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה , כאשר ביום 8.2.15 ניתן צו המניעה . הליכים אלה לא הסתיימו בזמן חתימת הסכם המכר ונמשכו עד מא י 2016. יתרה מזו, גם לאחר חתימת הסכם המכר המוכרים המשיכו בהליכים לצורך קבלת היתר בניה במגבלות צו המניעה, והיתה לכך התנגדות שכנים. עו"ד מוראד ביקי שייצג את המוכרים בהליכים אלה העיד בבית המשפט. עו"ד ביקי אישר שביום חתימת ההסכם טרם הסתיימו ההליכים בפני המפקחת על רישום מקרקעין, והיו בפניה התנגדויות שכנים, שהיו בתוקף עד מאי 2016. יש בכך להעיד בצורה ברורה, שבעת חתימת ה סכם המכר היה הליך משפטי תלוי ועומד בענין הדירה , ועל כן הצהרת המוכרים בסעיף 2ה' להסכם איננה נכונה. יש לראות בהתנגדות שכנים , לרצונם של המוכרים לבנות על הגג, החלטה של דיירים בענין הנכס העשויה לחול על התובעים כקונה, כך שגם הצהרת המוכרים בסעיף 2ו' להסכם איננה נכונה. מדובר בהצהרות לא נכונות מצד המוכרים, שיש בהם להטעות את התובעים ולהסתיר מהם מידע רלוונטי שהיה חשוב להם לצורך קניית הנכס. יש בכך הפרת הסכם מצד המוכרים.
אינני מוצא הצדקה להתנהגות הנתבעים בכל הקשור להסתרת מידע רלוונטי וחשוב ביחס לנכס, למתן מידע שאיננו נכון, ולהצהרות שאינן נכונות במסגרת הסכם המכר, כפי שיפורט להלן.
אין צורך לפרט יותר מידי ביחס למידע הלא נכון שהנתבע 4 מסר לתובעים, על פיה קיים היתר בניה משולם לבניה על הגג בשטח של כ-60 מ"ר. מדובר בהצהרה כוזבת שנועדה כל כולה להציג מצג שווא , מתוך נסיון לגרום לתובעים לרכוש את הדירה. בענין זה הנתבע 4 פעל מבלי שראה את עצמו מחוייב לכללי האתיקה וחובת הנאמנות החלים עליו מכח חוק , לפי סע' 8 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"), הקובע כלהלן:
הנתבע 4 ראה את עיקר תפקידו למכור את הדירה כסוכן מכירות, להבדיל מתפקידו כמתווך במקרקעין, שצריך לנקוט זהירות ולמ סור אינפורמציה אמינה ביחס לנכס המוצע למכירה.
הנתבע 3 טען שהעביר לתובעים מסמכים בעניין הבניה על הגג, כפי שהועברו אליו על ידי המוכרים, והוא לא היה מודע לכך שהם אינם רלוונטים וש יש תכנית מעודכנת שהוגשה. משכך העביר את מה שנמסר לו. אינני מקבל הסבר זה של הנתבע 3. הנתבע 3 הינו אחיו של הנתבע 1 והם היו בקשר שוטף והדוק גם כאחים, וגם בכל מה שקשור להליכים הקשורים לדירה. הנתבעים הודו בכך. הנתבע 3 הכיר את כל המהלכים של המוכרים ביחס לדירה , החל מנסיון קודם לבנות דק בגינה של הבנין שלא צלח , וכלה בנסיונם לקבל היתר בניה על הגג. סביר שהנתבע 3 הכיר את המסמכים הקשורים ל בקשות שהוגשו , ומכל מקום היה באפשרותו לברר את הענין ולהשיג את כל האינפורמציה הנדרשת מהמוכרים. כאשר התובעים פנו אליו , היה עליו לעשות בירור ראוי אצל המוכרים ולהעביר את כל המסמכים החשובים. הנתבע 3 פעל בהטעיה מול התובעים , ולכל הפחות בעצימת עיניים ורשלנות , תוך הפרת חובת הנאמנות המוטלת עליו.
המוכרים טענו שעצם מתן צו המניעה מיום 8.2.15 על ידי המפקחת על רישום מקרקעין, מהווה הצלחה גדולה המשפר ת את אטרקטיביות הדירה. זאת מאחר והיא קובעת שניתן לצאת מהדירה לגג ולעשות בו שימוש, הגם במגבלות רבות , וכי יראו את השכנים שהתנגדו לכך כמסכימים. לאור זאת לא ראו צורך לגלות את צו המניעה לתובעים במסגרת הצגת הדירה, או במסגרת המו"מ או במסגרת כריתת החוזה. אני דוחה טענה זו. אם צו המניעה היה הצלחה גדולה מבחינת המוכרים, הדעת נותנת שהיו מציגים אותו על מנת לשפר את האפשרות של מכירת הדירה. יתרה מזו , התובעים גילו ענין ספציפי בשימוש בגג ומדובר במסמך רלו ונטי ביותר בנושא זה , ועל כן לא ניתן לשער שהוא נשכח על ידי המוכרים. המצב הוא בדיוק ההיפך. צו המניעה מגביל מאוד את אפשרות השימוש בגג ולמעשה לא מאפשר שימוש בו כמרפסת פתוחה המתאימה לצרכי משפחה. המוכרים הסתירו את צו המניעה במכוון, שכן יש בו להרתיע מרכישת הדירה, אם בכוונת הרוכש היה להשתמש בגג כמרפסת, כפי שהתובעים רצו. יש בכך להדגים את הטעיה וההסתרה מצד המוכרים, בו נהגו כלפי התובעים.
לא מקובלת עלי טענת הנתבעים כי היה על הקונים להיזהר על פי הכלל "ייזהר הקונה". טענה זו אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים חובת הגילוי מוטלת על המוכר, כאשר העובדות מצויות בידיעתו. מקל וחומר, ודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים, כפי שנעשה במקרה דנן. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחבותו שלו כאמור (ג' שלו דיני חוזים [28], בעמ' 221 ואילך).
הנתבעים טענו שלא היה צורך לגלות לתובעים את צו המניעה שכן היה באפשרותם לדעת עליו בכוחות עצמם. לטענתם בתיק הבניה מצוי מכתב מיום 3.12.14 עם חותמת הוועדה מיום 9.12.14, המאזכר את ההליך המשפטי לפני ה מפקחת על רישום מקרקעין. לפיכך אם התובעים היו בודקים את תיק הבניה כמו שצריך במנהל ההנדסה , ולא היו מסתפקים בדיסק שנמסר לבא כוחם (כפי שהעיד בא כוחם), בבדיקה סבירה הם היו יכולים לדעת על ההליך בפני המפקחת ובמסגרת זו לגלות את צו המניעה , טרם חתימה על הסכם המכר. טענה זו של הנתבעים קלושה. צו המניעה לא היה מצוי לא בלשכת רישום המקרקעין, לא בוועדה המקומית לתכנון ו לבניה, ולא במנהל ההנדסה בעיריה. משכך אין הכרח שהתובעים היו יודעים עליו אף אם היו עושים בדיקה סבירה. מדובר במסמך מהותי וחשוב בנושא שעלה במסגרת המשא ומתן. המוכרים ידעו היטב שצו המניעה מגביל את אפשרויות הבניה על הגג והשימוש בגג, והם פשוט הסתירו אותו מהתובעים בחוסר תום לב.
המתווכים טענו שלא היה ידוע להם עצם קיומו של צו מניעה ומשכך לא אמרו לתובעים דבר בענין זה. קשה לקבל טענה זו , במיוחד מצד הנתבע 3 שהינו אחיו של הנתבע 1 ושהיה בקשר הדוק איתו בכל הקשור לדירה וההליכים שננקטו. גם אם המתווכים לא ידעו על צו המניעה , מדובר בעצימת עיניים ורשלנות מצידם , תוך הפרת חובת הנאמנות כלפי התובעים. המתווכים היו יכולים בקלות לדעת על צו המניעה, אולם נמנעו מלעשות זאת על מנת שלא לפגוע בסיכויי מכירת הדירה.
התובעים הוכיחו שהמוכרים הטעו אותם במהלך המו"מ וכללו בחוזה הצהרות שאינן נכונות. מדובר בהפרת חוזה המזכה את התובעים בפיצויים. התובעים הוכיחו שהמתווכים נהגו בהם ברשלנות ובהפרת חובת נאמנות המוטלת עליהם, המזכה אותם בפיצויים.
בסופו של דבר התובעים ידעו שהסכם המכר לא כולל רכישת זכויות בגג או אפשרות שימוש בגג, מעבר למה שמו קנה להם כבעלי יחידת דיור בבית משותף, ברכוש המשותף. חוזה המכר לא כלל זכויות כאלה ובא כוחם שייצג אותם בעסקה הבהיר להם זאת. התובעים קיבלו את מה שכלול בהסכם המכר בהיבט הקנייני. מבחינה זו המוכרים לא הפרו חוזה (אין בכך לבטל את הפרת החוזה בהיבט של הכללת הצהרות שאינן נכונות). התובעים קיוו, על סמך המצגים , הן מצד המוכרים והן מצד המתווכים, כי בהמשך לאחר רכיש ת הדירה, יצליחו לקבל היתר לשימוש יחודי בחלק מהגג כמרפסת פתוחה עם אפשרות בניה לצורך כך. אלא שהמוכרים לא התחייבו לכך במסגרת הסכם המכר ועל כן לא הפרו חוזה בהיבט הקניני, גם אם תקוה זו לא התממשה.
שמאי המקרקעין מר דותן דרעי ערך שומה לדירה ביום 14.2.16, ע בור בנק משכנתאות לטובת הלוואה שהתובעים לקחו לצורך רכישת הדירה. מדובר בחוו"ד אובייקטיבית ואמינה על פניה, שלא נסתרה על ידי מי מהצדדים. על פי שמאות זו שווי השוק של הדירה עומד על מחיר הרכישה. השמאי היה מודע לכך שאין היתר בניה בענין השימוש בגג והעריך את שווי הדירה ללא כל זכויות בגג. משכך התובעים לא נפגעו מ ההטעיה של הנתבעים בהיבט של מחיר רכישת הדירה. בענין זה לא נגרם להם נזק.
הנזק שנגרם לתובעים הינו נזק לא ממוני.
סעיף 13 לחוק התרופות מסמיך את בית המשפט לפסוק פיצויים בגין נזק בלתי ממוני, בהתאם לשיקול דעתו. ובלשון הסעיף:
"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין."
בפסק הדין שניתן בע"א 8588/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010) עמד בית המשפט על השיקולים לפסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני:
"האבחנה בין נזק ממון לנזק שאינו ממוני מקובלת בעיקר בדיני הנזיקין, אך יש לה מקום גם בדיני החוזים. הנזק הלא ממוני הוא המרכיב הרוחני, הלא-חומרי של הפגיעה (שלו ואדר, בעמ' 300). נזק לא ממוני עשוי להתלוות להפסד כלכלי שנגרם עקב הפרת חוזה. אולם פיצוי לא ממוני בדיני חוזים אינו ניתן דרך שגרה. הוא מצטמצם למצבים שבהם לנזק הכלכלי נתלוותה הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד (שלו ואדר, בעמ' 302). הפיצוי הלא-ממוני כפוף לשיקול דעת שיפוטי, ואין צורך בהבאת ראיות לגביו. הגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה:
'פסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני... נתונה לשיקול דעת בית המשפט... ומכאן, שהיא שמורה למקרים מיוחדים' (ע"א 3437/93 אגד, אגודה שתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998))."
בספרם, דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, דין הוצאה לאור (התשס"ט-2009), מציינים המחברים, גבריאלה שלו ויהודה אדר, כי סעיף 13 לחוק התרופות, בשונה מסעיף 10 לו, אינו כולל לפי לשונו דרישה לצפיות הנזק ומסתפק לכאורה בקיומה של סיבתיות עובדתית בין הנזק לבין ההפרה. אלא, מוסיפים המלומדים ואומרים כי מדובר בהבדל מדומה, "שכן בפסיקתו של בית המשפט העליון הובהר באופן חד משמעי כי דרישת הצפיות חלה גם על פסיקתו של נזק אינו ממוני" (שם, בעמ' 303; לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן ואח' (10.9.2009), בסעיף 82 לפסק הדין).
זהו מקרה מובהק בו יש מקום לפסוק פיצוי בגין נזק שאינו ממוני, לאור הפרת החוזה מצד המוכרים, הפרת חובת האמון מצד המתווכים, וכן חוסר תום הלב של הטעיה ו הסתרה מצד הנתבעים כולם. בית ה משפט מוסמך לפסוק פיצוי בגין נזק שאינו ממוני, גם מקום שלא נגרם נזק ממוני. לענין זה ראה פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' אלי גורדון, פ''ד לט(1) 113, 142 [פורסם בנבו]:
"הבעיה העומדת בפנינו קיימת, כידוע, גם בתחום דיני החוזים. והנה, היא הוכרעה שם בקביעתו של המחוקק, כי "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין" (סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970). נראה לי, כי "הרמוניה חקיקתית" מצדיקה גישה שיפוטית דומה בתחום הרשלנות.
ובעמוד 143:
"סיכומו של דבר: נזק לא-רכושי גרידא אף הוא נזק לעניין עוולת הרשלנות, והוא בר-פיצוי, אם על אדם סביר מוטלת החובה (המושגית והקונקרטית) לצפות את התרחשותו בשל התרשלות."
"במקרים של מצג שווא רשלני, תיתכן פסיקת פיצוי בגין ראש נזק מסוג "אבדן הזדמנויות חלופיות" ... שישיב את מצבו לקדמותו.
"עקב הדמיון בין המישור הנזיקי למישור החוזי - הן במרכיב סטנדרט ההתנהגות הנדרש מהמשיב והן במרכיב תחולת עקרון הפיצוי של השבת המצב לקדמותו - הרי שבנסיבות העניין תוצאת שני המישורים אחת היא."
"קביעת הפיצוי בגין נזק לא ממוני קשה היא. הן בשל הקושי האינטלקטואלי שביסוד ראש נזק זה, הן בשל הקושי להעריך בערכים כספיים את שיעורו של נזק מסוג זה... בה בעת, העיקרון של החזרת המצב לקדמותו, חולש גם על ראש נזק זה ומחייב, על כן, פיצוי הולם בגינו. "
בנוסף לסמכות בית המשפט לפסוק לנפגע כתוצאה מהפרת חוזה פיצוי בגין נזק שאינו ממוני, יש לתובעים זכות לקבל פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק כפי שקבוע בחוזה ,בגובה 214,000 ₪. בית המשפט רשאי לפסוק את מלוא הסכום או להפחיתו על פי שקול דעתו, כפי שקב וע בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן:"החוק"):
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."
לענין זה ראה מאמר בנושא "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים ", כתב עת מטעם אוניברסיטת חיפה, דין ודברים | כרך י ( חוברת 2 סיוון תשע"ח), מאי 2018 מפי יצחק עמית:
"הסמכות שהמחוקק הקנה לבית המשפט בסעיף 15 (א), להפחית את הפיצוי הוא אפוא פשרה בין השיקולים הנוגדים של חופש החוזים מזה והגנה על המתקשר מזה, מבלי לפגוע בקדושת החוזה. ראוי להדגיש כי העובדה שבית המשפט נעתר לטענה כי יש להפחית את הפיצוי המוסכם, אין בה כשלעצמה כדי להעיד שהחוזה נחתם באילוץ וכפייה, ואין בכך "משום אינדיקציה מכרעת לקיומו של פגם בכריתת החוזה, המצדיק את ביטולו.
האם בית המשפט רשאי להפחית את הפיצויים המוסכמים עד לאפס? איני סבור כך. המבחן הוא צפיות הצדדים בעת כריתת ההסכם, וקשה להלום כי הצדדים צפו הפרה שאין עמה כלל נזק לנפגע. בית המשפט לא נדרש כלל לשאלת היקף הנזק שנגרם בפועל, מאחר שיש בכך כדי לאיין לחלוטין את קביעת הצדדים, בשונה מהפחתת הפיצוי, שאמנם יש בה התערבות בהסכמה שאליה הגיעו הצדדים, אך היא איננה מאיינת לחלוטין את תנ יית הפיצוי המוסכם".
אני סבור שיש להפחית את הפיצוי המוסכם מהשיקולים הבאים.
לתובעים לא הוצג בשום שלב היתר בניה ביחס לגג. התובעים היו יכולים להתעקש ולדרוש מהמוכרים מסמכים נוספים בנושא ו/או לבצע בדיקות נוספות. התובעים ביצעו בדיקות באמצעות אדריכל, אולם הבדיקות התמקדו באפשרות ההנדסית לבצע יציאה אל הגג, ולא בזכות המשפטית לעשות זאת. התובעים לא היו חייבים לחתום על הסכם המכר במועד בו זה נעשה , אלא היו יכולים לדחות עד להשלמת הבדיקות. לא הי יתה דחיפות מיוחדת ודחיה מסוימת לא הייתה פוגעת בתובעים.
ב"כ התובעים בהסכם המכר העיד בבית המשפט. הוא הסביר להם שעל פי החוזה הם אינם רוכשים זכויות בגג, מעבר לזכויות של דייר בבית המשותף ברכוש המשותף. התובעים אמנם קיוו שיוכלו לעשות שימוש יחודי בגג, לאור המצגים שנעשו במהלך המו"מ, אולם היו מודעים לכך שהסכם המכר עצמו אינו מקנה להם זכות לכך. עם זאת צריך לקחת בחשבון שהנתבעים הסתירו מהם את צו המניעה ואת התנגדות השכנים, כך שתקוותם שיוכלו לעשות שימוש בגג לא ה ייתה בלתי מבוססת.
היום יש לתובעים אפשרות לעשות שימוש קטן ומוגבל בגג במגבלות צו המניעה, בכפוף להשלמת היתרים. מדובר בשימוש מצומצם ביותר שאינו מתאים לפעילות סבירה של משפחה ולא תואם את ציפיותיהם. עם זאת מדובר בשימוש כלשהו ויש בכך נימוק נוסף להפחית את הפיצוי המוסכם.
אני סבור שיש להעמיד את הפיצוי המוסכם על מחצית, דהיינו על 107,000 ₪ נכון להיום. סכום זה מהווה פיצוי מידתי בנסיבות הפרת החוזה כאשר מצד אחד נלקח בחשבון שלתובעים לא נגרם נזק בהיבט של התמורה ששולמה עבור הדירה, ומצד שני הם ספגו נזק לא ממוני בהיותם נתונים להטעיה והסתרת מידע מהותי מצד המוכרים, אשר קיפח את ציפיותיהם הסבירות לשימוש בגג, ציפיות אשר המוכרים ידעו עליהם.
הסכום הנ"ל מהווה פיצוי סביר ומידתי , גם במסלול של פסיקת נזק לא ממוני, בהעדר סעיף פיצוי מוסכם בהסכם המכר. כך או כך התוצאה זהה.
חובת מתווכים על פי דין
הנתבעים 3-4 מודים בחקירתם כי לו היו יודעים על קיומו של פסק הדין היו מגלים אותו בפני התובעים. דבר שמעיד כי המתווכים מודעים לחובתם בדין לנהוג באמינות ומקצועיות.
ובהמשך:
"...ניתוח המושג "מידע מהותי", כפי שמופיע בסעיף 8 לחוק, נועד ליצוק תוכן להבטחת המתווכת למצוא עבור הקונים בית "ללא פגמים" ו"ללא הפתעות" – אותם "פגמים" ו"הפתעות" שבענין זה מתייחסים לעובדה, שאינה שנויה במחלוקת, לפיה לחלק ניכר מהחלק הבנוי של הבית אין היתרי בנייה והבטחת המתווכת כוללת בחובה הבטחה גם לבדוק את מצב היתרי הבנייה. משהתרשלה המתווכת בחובתה הרי שלא סיפקה לקונים את מבוקשם ודי בכך כדי לשלול את זכאותה, בנסיבות מקרה זה, לדמי תיווך. "
ובהמשך..
"מקור נוסף לשלילת זכאותה של המתווכת, במקרה זה, לדמי תיווך ניתן לראות גם באמון שרחשו הקונים כלפיה. כאמור, הקונים "הזהירו" את המתווכת שהינם קונים בעייתיים ובהסכמת המתווכת לספק להם שירות הרי שנוצרו בין הקונים למתווכת יחסי אמון, ואמון זה הוא שיוצר את החובה המוגברת לנהל משא-ומתן בתום-לב ובדרך מקובלת כאשר אחד המרכיבים של החובה, במקרה ספציפי זה, הוא לבדוק "בציציותיו" של הבית, לבדוק את עניין היתרי הבנייה ולמסור לקונים מידע מלא ומפורט אודות הנכס."
גישתו של בית המשפט במקרה לעיל נעוצה בציפייה, כי כאשר מתווך מתבקש לבדוק את המצב התכנוני של הנכס, והוא נענה לבקשה ו פועל בעניין, עליו לגלות אקטיבית ללקוחות מידע בנושא זה ולנהוג בזהירות בנסיבות בהן היו יחסי אמון בין הצדדים . קל וחומר זה המצב במקרה דנן . המתווכים מסרו לתובעים מיזמתם מידע בנוגע למצב התכנוני של הנכס, ולאחר מכן מסרו לתובעים לבקשתם חומרים שונים בנושא זה. יתרה מזו, יש קשר אישי בין הנתבע 3 למוכרים, והתובעים הבהירו את חשיבות המרפסת עבורם . בנ סיבות אלה המתווכים אינם יכולים לפטור את עצמם מבדיקות, היה עליהם לברר ולחקור, במיוחד לאור גישתם הישירה אל המוכר ים.
לא מקובלת עלי עמדת הנתבע 3 לפיה לא טרח לשאול את אחיו למה פירק את הדק בגינה ולא קיבל ממנו את כל החומר כולל התנגדויות וצו המניעה בקשר לגג, מאחור ולא התערב יותר מדי. זאת במיוחד כאשר נטל על עצמו את מלאכת התיווך והוא מסר בעדותו כי הוא ואחיו ביחסים מאוד קרובים. נוסף על כך, הנתבע 4 הציג מצגים שגויים ללא כל ביסוס, כמו העובדה שיש היתר בניה של 70 מטר ואף תיקן עצמו שההיתר משולם ל- 60 מטר, מה שמעיד על דיוק ומעלה את רמת האמינות בעיני התובעים , כי אכן קיים היתר כזה. מעשי הנתבעים 3 ו- 4 אין בהם אלה להעיד על הפרת חובת הזהירות והאמון המוטלות עליהם כלפי התובעים.
הנתבעים 3 ו-4 פעלו בשם הצדדים ושימשו כשלוחיהם, קל וחומר כשישנו קשר משפחתי הדוק, בין הנתבע 3 לנתבע 1, היה על המתווכים היה לפעול בהגינות ואמינות מוגברת.
לאור כל האמור לעיל, ומשלא נהגו המתווכים במקצועיות, בשקיפות ובנאמנות , אני מקבל את טענת התובעים כי יש לשלול את עמלת התיווך מהנתבעים 3 ו-4. לפיכך על המתווכים להשיב לתובעים את התשלום שנעשה בגובה 40,000 ₪.
ניתן היום, ז' אדר תש"פ, 03 מרץ 2020
חובותיו של מתווך במכירת דירה
